Legislativa družstevního bydlení je nedostačující a je třeba ji změnit, shodli se účastníci odborného semináře v Poslanecké sněmovně s názvem »Příležitosti a výzvy družstevního bydlení v České republice«. Akce se konala pod záštitou Výboru pro veřejnou správu a regionální rozvoj.
Svaz českých a moravských bytových družstev (SČMBD) prezentoval analýzu vypracovanou ve spolupráci s Centrem ekonomických a tržních analýz (CETA), která přinesla důležitý přehled o současných trendech a budoucnosti družstevní bytové politiky v zemi.
»Studie reaguje na překážky a nedostatky v současné legislativě, které ztěžují spolehlivé fungování a vyrovnané hospodaření bytových družstev. Závěry studie, vycházející ze syntézy relevantních informací a zkušeností členů SČMBD, představují praktická doporučení pro centrální a municipální autority, jejichž implementace může znovu oživit slábnoucí poptávku po družstevním bydlení. Bytová družstva totiž mají potenciál sehrát velmi důležitou roli při formování budoucnosti trhu s bydlením v ČR,« řekl v úvodu semináře předseda SČMBD Jan Vysloužil.
Nevyhovující legislativa
»Družstevní bydlení je opomíjenou součástí trhu s bydlením. Současná situace nicméně staví před družstva řadu překážek, na které jsme chtěli seminářem upozornit. Těší mě, že se na půdě sněmovny odehrála tato odborná debata a věřím, že začneme hledat cesty, jak současné problémy řešit,« uvedl Jiří Havránek, předseda Podvýboru pro bytovou politiku a výstavbu.
»Zásadním problémem družstevního bydlení se jeví nevyhovující legislativa, toto tvrzení uvedlo 95 % respondentů dotazníkového šetření. Jako konkrétní příklady pak uvedli například postavení bytových družstev jakožto věřitele v insolvenčních či exekučních řízeních, otázku stanovení vypořádacího podílu nebo zániku členství v případě procesu oddlužení člena bytového družstva,« upozornil Michael Fanta z CETA.
Problémem současné situace je postavení bytového družstva jakožto věřitele při vymáhání pohledávek za členy (86,9 % respondentů souhlasí). Bytová družstva jsou za současné situace ekonomicky svazována dluhy svých členů. Na druhou stranu pak družstva trápí i situace z opačné pozice. Problémem pro bytová družstva je totiž také postavení družstva jakožto dlužníka při vyplácení vypořádacího podílu v souvislosti s ukončením členství bez právního nástupce. S tímto výrokem vyjádřilo souhlas více než 91 % dotázaných.
»Neplatiči členským organizacím dlouhodobě dluží miliony korun. Podíl nedobytných pohledávek, tedy těch, u kterých už se ani nepředpokládá jejich splacení, nadále stoupá. Je to více než 50 procent. To postupně způsobují především legislativní změny, které umožňují oddlužení problematických vlastníků a dlužníků,« připomněla Kateřina Horáková z legislativně-právního oddělení SČMBD.
Navrhovaná řešení vycházející z analýzy SČMBD:
- Úprava postavení bytového družstva jakožto věřitele v rámci vymáhání pohledávek vzniklých na straně současných či bývalých členů. Pokud má dlužník závazek nejen vůči družstvu, ale i jinému věřiteli, je žádoucí přizpůsobit pořadí věřitelů při vypořádání dluhu. Jinými slovy – zajistit přednostní postavení bytových družstev, neboť svým členům zajišťují jednu ze základních lidských potřeb – bydlení. Finanční ztráty plynoucí z často mizivé návratnosti dlužné částky pak výrazně komplikují stabilitu hospodaření družstva, což ovlivňuje kvalitu poskytovaných služeb všem ostatním členům.
- Úprava mechanismu, jež stanovuje výši vypořádacího podílu v souvislosti s ukončením členství bez právního nástupce. Je žádoucí legislativně upravit metodiku pro stanovení hodnoty vypořádacího podílu při zohlednění všech závazků a pohledávek za členem družstva včetně nákladů souvisejících s ukončením jeho členství a uvolněním bytu. V mnoha situacích je nyní družstvo nuceno vyplatit odchozím členům vypořádací podíl, který mnohonásobně převyšuje účetní hodnotu původního vkladu, což znovu významně komplikuje hospodaření družstva. Ocenění současné hodnoty družstevního podílu má smysl vázat např. na vývoj inflace, nikoliv však na tržní hodnotu dané nemovitosti.
- Legislativní úprava vystěhování a vyklizení bytové jednotky. Pokud platné rozhodnutí ukončuje členství v družstvu (případně pokud přezkoumávající soud potvrdí správnost zrušení členství), je nutné, aby následovné vystěhování a vyklizení bytu automaticky souviselo s tímto prvním rozhodnutím, a to v omezené době (např. do třech měsíců). V řadě situací je totiž aktuálně nutné řešit vyklízení bytu znovu soudně, což je administrativně, finančně a časově velmi náročné.
- Přímá či nepřímá podpora veřejného sektoru směrem k bytovým družstvům. K bytovým družstvům není vhodné přistupovat stejně jako k běžným obchodním společnostem, neboť nejsou zakládána za účelem podnikání a tvorby zisku. Nemusí se nutně jednat o přímou finanční podporu prostřednictvím grantů, dotací či zřizování speciálního fondu. Vhodnou podporou pro rozvoj bytových družstev jsou např. zvýhodněné půjčky na družstevní výstavbu či vznik vhodných úvěrových produktů pro zájemce o členství v družstvu. Nabízí se také zjednodušení administrativního procesu povolování a schvalování stavebních projektů, nabídky městských pozemků za snížené ceny pro projekty družstev či snížení daně z nemovitosti pro družstevní byty.
Klíčovým informačním vstupem pro analýzu bylo dotazníkové šetření, kterého se aktivně zúčastnilo celkem 61 členů SČMBD vlastnících více než 267 tisíc bytů a 10 tisíc domů.
Jiří WERTZ
