V lednu 2014 spustil tehdejší Státní fond rozvoje bydlení (SFRB) – od června 2020 na základě zákona č. 113/2020 Sb. změněný na Státní fond podpory investic (SFPI) – internetový Portál o bydlení na adrese www.portalobydleni.cz.Mnohokrát jeho činnost chválil i expert KSČM na bytovou problematiku a místní rozvoj František Beneš.
Některé dotazy z poradny vybíráme i pro ty, kteří nemají přístup k internetu. Odpovědi připravil JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář ERHARTOVÁ GÜRLICH VÍTEK & PARTNERS.
Případné dotazy je možné zaslat na info@portalobydleni.cz. Zodpovězené dotazy budou zveřejňovány průběžně – samozřejmě bez uvedení osobních údajů – je tedy užitečné sledovat stránky poradny pravidelně.
Nesprávně prováděné rozúčtování nákladů na topení
V našem domě je rozúčtování nákladů na topení prováděno nesprávně. Počítá totiž s podlahovou plochou, nikoli se započitatelnou podlahovou plochou. V našem domě jsou (až na dvě výjimky) dva typy bytů, které mají stejnou plochu vytápěných místností, ale liší se tím, že cca polovina bytů má navíc další předsíň (která nesousedí s žádnou vytápěnou místností) a většina z nich také přistavěné zádveří (které sousedí jen s touto předsíní). Započitatelná podlahová plocha je pro oba typy skoro stejná (liší se cca o 1m2), ale podlahová plocha je v těch »větších« bytech větší o cca 18 m2. Chtěla jsem se zeptat, kdo je za rozúčtování zodpovědný (firma provádějící rozúčtování, správcovská firma, která má přesné údaje o bytech, nebo SVJ?), na koho se máme obrátit, když chceme zjednat nápravu, a lze to i do minulosti?
Bez podrobnější znalosti Vámi nastíněné situace budu ve své odpovědi vycházet z platné právní úpravy, a to zejména ze zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (OZ) a zákona č. 67/2013 Sb., kterým se upravují některé otázky související s poskytováním plnění spojených s užíváním bytů a nebytových prostorů v domě s byty.
Na úvod se budu zabývat vymezením subjektů pro účely dalšího posouzení Vámi nastíněné problematiky. Zákon č. 67/2013 Sb. se v ustanovení § 2 věnuje vymezení pojmů, přičemž zde mimo jiné taktéž definuje kdo je poskytovatelem služeb a kdo je příjemcem služeb.
Poskytovatelem služeb je, vztaženo na zde řešený případ, společenství vlastníků jednotek, což je taktéž osoba, která je odpovědná za rozúčtování těchto nákladů a případné vyúčtování přeplatků a nedoplatků. Příjemcem služeb jste poté Vy, jakožto vlastník jednotky.
Pro určení nákladů na vytápění je rozhodné, zdali je stanovena povinnost instalace stanovených měřidel podle zákona o metrologii nebo zařízení pro rozdělování nákladů na vytápění, a náklady na společnou přípravu teplé vody pro dům z náměrů vodoměrů na teplou vodu. Pokud tato povinnost stanovena není, rozúčtují se náklady u společenství ujednáním všech vlastníků jednotek. Pokud k dohodě nedojde, rozúčtují se náklady na vytápění a společnou přípravu teplé vody podle vyhlášky č. 269/2015 Sb., o rozúčtování nákladů na vytápění a společnou přípravu teplé vody pro dům (dále jen vyhláška). Změna způsobu rozúčtování nákladů na vytápění a společnou přípravu teplé vody pro dům je možná vždy až po skončení zúčtovacího období.
Pokud je stanovena povinnost instalace stanovených měřidel podle zákona o metrologii nebo zařízení pro rozdělování nákladů na vytápění a nákladů na společnou přípravu teplé vody pro dům z náměrů vodoměrů na teplou vodu, rozdělí se náklady na vytápění v zúčtovací jednotce za zúčtovací období na složku základní a spotřební. Základní složka je rozdělena mezi příjemce služeb podle poměru velikosti započitatelné podlahové plochy bytu nebo nebytového prostoru k celkové započitatelné podlahové ploše bytů a nebytových prostorů v zúčtovací jednotce. Spotřební složka je rozdělována mezi příjemce služeb úměrně výši náměrů stanovených měřidel podle zákona o metrologii nebo zařízení pro rozdělování nákladů na vytápění s použitím korekcí a výpočtových metod, zohledňujících i rozdílnou náročnost vytápěných místností na dodávku tepelné energie danou jejich polohou.
Co se týká vyúčtování, ustanovení § 7 odst. 1 zákona č. 67/2013 Sb. stanoví, že není-li jiným právním předpisem stanoveno jinak, skutečnou výši nákladů a záloh za jednotlivé služby vyúčtuje poskytovatel služeb příjemci služeb vždy za zúčtovací období a vyúčtování doručí příjemci služeb nejpozději do čtyř měsíců od skončení zúčtovacího období. Z vyúčtování musí být patrný také rozdíl mezi skutečnou výši nákladů a celkovou výší přijatých záloh za jednotlivé služby. Jedině takové vyúčtování je řádné a může způsobit splatnost případného nedoplatku či přeplatku. Finanční vyrovnání se pak dle odst. 3 téhož ustanovení provádí v dohodnuté době nejpozději však ve lhůtě čtyř měsíců ode dne doručení vyúčtování příjemci služeb.
Stěžejní pro posouzení tohoto případu je poté postup dle ustanovení § 8 odst. 1 zákona č. 67/2013 Sb., kterým se příjemce služeb na základě písemné žádosti může domáhat, aby mu poskytovatel služeb nejpozději do pěti měsíců po skončení zúčtovacího období doložil náklady na jednotlivé služby, způsob jejich rozúčtování, způsob stanovení výše záloh za služby a provedení vyúčtování a umožnil příjemci služeb pořízení kopie podkladů.
Následně je poté příjemce služeb oprávněn podat námitky ke způsobu a obsahu vyúčtování, které musí předložit poskytovateli služeb neprodleně, nejpozději však do 30 dnů ode dne doručení vyúčtování, popřípadě ode dne doložení podkladů, do kterých nahlédl podle ustanovení § 8 odst. 1 zákona č. 67/2013 Sb. Vyřízení uplatněných námitek musí být poskytovatelem služeb uskutečněno nejpozději do 30 dnů od doručení námitky.
Pakliže by poté poskytovatel služeb v této 30denní lhůtě námitky nevyřídil, uplatní se ustanovení § 13 zákona č. 67/2013 Sb., které stanoví, že příjemci v tomto případě náleží pokuta za prodlení. Výše pokuty je poté buď stanovena rozhodnutím společenství, přičemž tato nesmí přesáhnout 50 Kč za každý započatý den prodlení. Není-li ujednána, činí výše pokuty 50 Kč za každý započatý den prodlení.
V tuto chvíli Vám tedy doporučuji postupovat způsobem včasného uplatnění námitek tak, jak uvádím výše, aby bylo následně možno v této věci sjednat nápravu. K tomuto dodávám, že v pokud neuplatníte proti vyúčtování námitky, nebrání to Vaší možnosti domáhat se řádného vyúčtování soudní cestou.
Nájemní smlouva v angličtině
Nájemník chce smlouvu podepsat v češtině a pro referenci přiložit anglicky překlad, přestože česky nemluví. Je to vůbec možné, popř. je vhodnější, podepsat smlouvu v angličtině, když obě strany v ní bez problémů vzájemně komunikují?
Dle OZ je obecně možné uzavřít smlouvu v jakémkoliv jazyce. Za předpokladu, že nájemce nehovoří českým jazykem, je možné smlouvu uzavřít ve dvojjazyčné formě, kdy obě znění budou vedle sebe. V tomto případě je však nutné, aby bylo určeno, které znění má přednost.
Pokud Vy i Váš nájemce dostatečně ovládáte anglický jazyk, jeví se toto řešení jako řešení nejadekvátnější, jelikož se jím předejde možným nedorozuměním.
Obě řešení jsou však možná a záležím především na domluvě mezi Vámi a nájemcem.
Vyúčtování služeb a proměnlivý počet osob v bytě
Prosím o zodpovězení dotazu ohledně vyúčtování služeb spojených s užíváním bytu. Od 1. 1. do 30. 6. v bytě bydlely tři osoby. Od 1. 7. v bytě celoročně bydlí jedna osoba. Druhá osoba se odstěhovala, ale ponechala si zde trvalé bydliště. Třetí osoba v bytě pobývá dva dny v týdnu. Služby v domě se rozpočítávají podle počtu osob. Pro kolik osob mi má majitel naúčtovat služby? Mám-li v bytě dlouhodobou návštěvu, v rozsahu 2,5 měsíce, má mi majitel účtovat služby (za tuto osobu) v rozsahu 2,5 měsíce, nebo za celý rok?
Předně si Vás dovoluji upozornit, že jelikož neznám veškerá specifika Vašeho případu, budu ve své odpovědi vycházet toliko z platné právní úpravy, a to konkrétně ze zákona č. 89/2012 Sb., OZ a ze zákona č. 67/2013 Sb., kterým se upravují některé otázky související s poskytováním plnění spojených s užíváním bytů a nebytových prostorů v domě s byty (dále jen zákon o službách).
Jestliže se ve Vašem domě řídí rozúčtování veškerých nákladů na služby dle počtu osob, bude důležité vymezit osoby, které jsou rozhodné pro rozúčtování služeb. Tyto jsou definovány v zákoně o službách následujícím způsobem.
Dle předmětného zákona jsou osobami rozhodnými pro rozúčtování služeb především nájemce bytu a osoby, u kterých lze mít za to, že s ním budou žít v bytě po dobu delší než dva měsíce v průběhu zúčtovacího období.
Dále v případě, kdy vlastník nepřenechal byt k užívání jiné osobě, jsou těmito osobami vlastník jednotky a osoby, u kterých lze mít za to, že s ním budou žít v jednotce po dobu delší než 2 měsíce v průběhu zúčtovacího období.
Nakonec jsou jimi osoby, u nichž lze mít za to, že mohou užívat byt, je-li užíván k jinému účelu než k zajištění bytových potřeb, po dobu v souhrnu přesahující dva měsíce v průběhu zúčtovacího období.
Stanovení počtu osob rozhodných pro rozúčtování služeb je v zákoně o službách nastaveno vyvratitelnou právní domněnkou, kdy je poté na příjemci služeb prokázat, že v průběhu roku žilo v bytě např. pět osob či dvě osoby. Mj. má příjemce služeb dle ust. § 12 zákona o službách povinnost oznámit poskytovateli služeb písemně a bez zbytečného odkladu změny v počtu osob rozhodných pro rozúčtování.
Je tedy možné, pokud jste poskytovatele služeb, popř. osobu, která provádí rozúčtování, neinformovali o aktuálním počtu osob, že bude rozúčtování nákladů na služby vypočteno pro tři osoby. Na Vás pak bude prokázat, že v bytě v průběhu roku žil menší počet osob. Doporučuji před skončením zúčtovacího období o této skutečnosti informovat poskytovatele služeb.
Převod družstevního vlastnictví do osobního
Rodiče bydlí v družstevním bytě a zažádali o převod do osobního vlastnictví, vše stihli v daném termínu. Rok se však nic neděje – prý je hodně bytů již v osobním vlastnictví a »nikdo to nechce dělat«. Mají nějakou možnost domoci se převedení bytu do osobního vlastnictví, když splnili družstvem dané podmínky?
Předně si Vás dovoluji upozornit, že jelikož neznám veškerá specifika Vašeho případu, a to především znění Vaší nájemní smlouvy a stanov bytového družstva, budu ve své odpovědi vycházet toliko z platné právní úpravy, a to konkrétně ze zákona č. 89/2012 Sb., OZ a ze zákona č. 90/2012 Sb., o obchodních korporacích (ZOK).
Dle zákonné úpravy člen bytového družstva nemá automatický nárok na převod družstevního bytu do svého vlastnictví. Záleží na rozhodnutí konkrétní bytového družstva, zda bude s převodem vlastnictví souhlasit či nikoliv.
Některá bytová družstva mají právo člena družstva na převod družstevního bytu do jeho osobního vlastnictví za splnění stanovených podmínek vymezeno ve stanovách bytového družstva, což s ohledem na znění Vašeho dotazu předpokládám i v případě Vašeho bytového družstva.
Pokud pak právo na převod družstevního bytu do jeho vlastnictví není ve stanovách bytového družstva nijak vymezeno, může k převodu družstevního bytu dojít pouze se souhlasem bytového družstva.
Za předpokladu, že by byly ze strany Vašich rodičů splněny všechny podmínky stanovené stanovami, nárok na převod bytu do Vašeho vlastnictví vznikl, ale bytové družstvo přesto nečiní žádné další kroky k uskutečnění převodu, lze se převodu bytové jednotky do osobního vlastnictví domáhat soudní cestou.
Zbyšek KUPSKÝ
FOTO – archiv
