Možná se vám to stalo také. Vlastníte nemovitost, nebo jste zdědili podíl na nějaké, a z ničeho nic vám začnou volat různé realitní společnosti, které přicházejí s nabídkou odkupu vašeho podílu. Přesvědčují vás o výhodnosti odkupu, nabízejí rychlou hotovost, nulové starosti, vyřešení papírování a případné oddlužení. Jenže je v tom háček. Ačkoli volající s výmluvností sobě vlastní vystupuje jako seriózní obchodník, často jde o nabídky hluboko pod REÁLNOU cenou. Proto si také tito noví „šmejdi“ pro své aktivity cíleně vybírají lidi starší, či ve složité životní situaci a snaží se je vlákat do svých nekalých praktik.
V české republice se výstavba nových domů a bytů potýká s krizí a tak se mnozí realitní makléři přeorientovali na přeprodej starších nemovitostí. Ale přidala se k nim i řada pouhopouhých spekulantů. Někteří zkoušejí štěstí s takzvaným »flipováním«, kdy skupují staré nemovitosti, opraví je a prodají se ziskem. Což samo o sobě není špatná aktivita, pokud jde o záchranu starých domů a celkovou modernizaci měst a zpřístupnění bydlení. Mnozí si z této aktivity ale udělali luxusní byznys, kdy se se svými aktivitami pohybují na hraně zákona. Aby svoje snahy se ziskem dovršili, musí sehnat nemovitost pod cenou, opravit ji jen tak na oko a pak prodat za místně obvyklou cenu. A najdou se právě i čistí spekulanti, kteří jen a pouze skupují nemovitosti co nejlevněji, aby je pak přeprodávali se značným ziskem dál. Takových realitních firem zaměřujících se na odkupy celých nemovitostí či jen podílů jsou v České republice desítky, ba stovky.
Zneužití osobních údajů?
Na naši redakci se obrátila čtenářka Eva K. s žádostí o prověření a vysvětlení, jak mohou realitní firmy získávat údaje o vlastnících nemovitostí. V posledních týdnech jí pravidelně volají realitní makléři s dotazem na odkup jejích nemovitostí, ačkoliv ona o jejich prodeji ani neuvažuje. Kde získaly tyto firmy jméno a telefon?
Hlavní problém leží na bedrech Českého úřadu zeměměřického a katastrálního (ČÚZK), který spravuje a provozuje internetové databáze katastru nemovitostí. Informace v katastru jsou veřejné a lidé mají na nahlížení do něj právo. A to anonymně. Pokud tedy někdo má zájem o odkup domu či bytu v dané lokalitě, velmi snadno si v katastru nemovitostí zjistí, kdo je vlastníkem. A s trochou šikovnosti dle jména dohledá i patřičné další informace, jako je věk, či telefon.
Ovšem tyto citlivé informace si mohou spekulanti získat i jinak, i když to není zadarmo. Jistě se vám stalo, že vám zavolaly různé firmy s nabídkami výhodného spoření, levnější elektřiny či zázračných pilulek na hubnutí. Kde tyto firmy získaly kontakty? Jde vlastně o obcházení GDPR. Postačilo, když jste kdesi kdysi souhlasili se zpracováním osobních údajů, například na nějakém e-shopu, ale třeba i jen na stránkách s poutavými články, a tyto osobní informace, získané z vašich účtů, se pak dostávají do databáze firem, které je s vaším nevědomým souhlasem poskytují za úplatu třetím osobám.
Roboti rabují katastr
Pokud jste zkušeným vlastníkem nemovitosti, můžete snadno takové nabídky odmítnout. Jenže spekulanti s nemovitostmi jdou dál. V poslední době se zaměřují ne na celé nemovitosti, ale jejich díly. Takzvané podíly na nemovitosti. Spoluvlastnický podíl je ideální podíl na vlastnictví nemovitosti a velmi často je výsledkem např. dědického řízení. Když 3 sourozenci zdědí po rodičích dům, připadne každému zpravidla ideální 1/3 tohoto domu. V katastru se spoluvlastnický podíl každého z nich zapíše jako 1/3.
Podílníci bývají často oslovování poměrně záhy poté, co se úředně stanou vlastníky podílu. Jak to? Spekulanti s nemovitostmi totiž vysávají data z katastru nemovitostí ve velkém. Za rok se na aplikaci obrací až 90 milionů dotazujících. Mnohdy ale nejde o fyzické osoby. Registr čelí obrovskému náporu takzvaných robotů, tedy počítačových programů tvářících se jako lidé, a tyto programy systematicky prohledávají katastr a hledají nové vlastníky v zajímavých lokalitách. Kvůli robotickému »vykrádání« katastru plánoval ČÚZK v roce 2021 vypnutí anonymního nahlížení do databáze. Pod tlakem veřejnosti ale od záměru upustil. Před dvěma lety se úřad rozhodl zabránit přetěžování a vykrádání dat zavedením testu Captcha, který má odlišit roboty od lidí. Jde o známý test, který uživatelé znají, jako »označte na obrázku přechod« a podobně. Program se ale naučil tento test obcházet a dnes čelí katastr opět silnému náporu, jako před jeho zavedením.
Šmejdské praktiky na hraně zákona
Další čtenářka, paní Jana P., se zase obrátila na redakci s informací, že je opakovaně kontaktována realitní kanceláří s žádostí o odkup jejího spoluvlastnického podílu na domě po otci. Ovšem za velmi směšnou cenu. I když v dalších telefonátech zájemce o podíl cenu mírně zvyšuje, jde jen o desetinu toho, jakou má podíl reálnou hodnotu. Obdobným telefonátům čelí i její sourozenci, ale zatím se daří celé rodině nátlaku spekulantů čelit. Jde o zářný příklad toho, jak realitní makléři postupují. Ovšem ne každá rodina má takové štěstí.
Poté, co realitní spekulanti získají potřebnou informaci o změně vlastnictví na nemovitosti a vzniku podílů, a získají také potřebná data o vlastnících – věk, rodinné poměry, finanční poměry, přecházejí záhy do útoku. Mimochodem málokdo si plně uvědomuje, že informace o finanční situaci či rodinných problémech lze snadno dohledat buď v různých databázích dlužníků, a mnohé informace také lidé sdílejí sami na sociálních sítích. Spekulanti si pak záměrně vybírají spíše starší osoby, či lidi v nejrůznějších složitých životních situacích, aby přišli s domnělou záchranou – odkupem podílu na nemovitosti.
Umožňuje jim to i nedávné zkrácení doby, kdy mají povinné předkupní právo ostatní spoluvlastníci nemovitosti. Nově platí, že po půl roce od nabytí podílu nemovitosti může tento podíl vlastník prodat komukoliv. V praxi to funguje tak, že lidé, kteří zdědí adekvátní část nemovitosti, se najednou ocitají v situaci, kdy se musejí smířit s odchodem bližního, dokončit dědické řízení, musejí se o čerstvě nabytou nemovitost starat a domluvit se či vypořádat s ostatními vlastníky, což často není jednoduché kvůli složitým rodinným vztahům, do kterých je navíc nyní zapleten i majetek. Půlrok tedy uteče rychle a toho využívají spekulanti.
Postupně zkontaktují vybrané vlastníky podílu na nemovitosti a praktikami známými jako »šmejdské« z nejrůznějších prodejních akcí se snaží přesvědčit majitele podílu k prodeji. Snaží se vlastníka zlomit dlouhým povídáním, nabídkou rychlé hotovosti, vypořádáním se s ostatními podílníky férovou cestou, a tím nabízejí důvěřivým lidem zbavení se problémů a zodpovědnosti.
Ovšem samozřejmě většinou velmi výrazně pod cenou. Na realitním trhu je běžné, že pokud chcete prodat jen podíl z nemovitosti, například jednu třetinu domu, který má reálnou cenu 6 milionů, nezískáte třetinu, tedy plné 2 miliony, ale budete-li prodávat podíl sami, můžete podíl prodat o zhruba 20 procent levněji. Což může být pro mnohé stále zajímavá částka. Ovšem spekulanti s nemovitostmi za podíl nabízejí naopak jen zlomek ceny, často jen 20 či 10 procent z reálné ceny.
Peklo pro zbylé vlastníky
Pokud oslovený člověk podlehne a svůj podíl nemovitosti spekulantům prodá, nejen že přijde o mnoho peněz. Do velmi nepříjemného postavení dostane i zbytek spoluvlastníků nemovitosti. Podle § 1117 Občanského zákoníku č. 89/2012 »Každý spoluvlastník má právo k celé věci. Toto právo je omezeno stejným právem každého dalšího spoluvlastníka«. To znamená, že každý spoluvlastník může užívat jakoukoli část dotčené nemovitosti. A toho právě zneužívají spekulanti.
Když se dostanou k podílu nemovitosti, začnou vyvíjet nátlak na ostatní vlastníky, aby i oni jim svůj podíl prodali. Samozřejmě pod cenou. Tuto nízkou nabídku omlouvají nutnou rekonstrukcí domu, zdlouhavým papírováním a podobně. Pokud ostatní spoluvlastníci nesouhlasí, mohou přejít spekulanti k nepřímému, ale i přímému nátlaku. Denní volání, vyhrožování soudy, ale například i nastěhováním nepřizpůsobivých nájemníků do nemovitosti a nakonec i podávání žalob na získání zbývajících podílů. Pokud s postupem spekulantů zbývající spoluvlastníci nesouhlasí, nabídne jim spekulant svůj podíl k odkupu, ale samozřejmě za vyšší než reálnou cenu. Mnoho spoluvlastníků nakonec nátlaku podlehne a nemovitost nakonec pod cenou prodá.
Velký byznys
Firem, které se zaměřují na odkup spoluvlastnických podílů a následné flipování či spekulativní přeprodávání je v České republice celá řada. Navíc na odkup podílů potřebujete nemalou vstupní hotovost. Některé takové firmy vznikly jako dceřiné společnosti velkých developerských skupin, které nemohou kvůli krizi ve stavebnictví stavět domy nové. Jiné vznikly z původních klasických realitek, které tímto rozšiřují svou nabídku. Řada z nich je ale zaměřena cíleně na tyto šmejdské aktivity a často jsou za vstupním kapitálem těchto firem finance z ciziny. Levným nákupem od důvěřivých a snadno zmanipulovatelných lidí a následným prodejem za dnešní přemrštěné ceny realit tak dochází k pohádkovému zhodnocování financí na úkor obyčejných lidí. A více asi třetinu nemovitostí dnes běžně skupují cizinci nejčastěji právě jako investiční zajištění. Jde tedy o velký byznys s ještě většími zisky, které ale putují z našich kapes bůhví kam.
A jak se tomu bránit? Důležité je nenechat se »ukecat«, nepodléhat nátlaku, nepodepisovat nic, o čem si nejste jisti, neodsouhlasovat ani nic po telefonu a jednat jen s prověřenými a spolehlivými firmami. A pokud jste na pochybách, neváhejte se obrátit na právníky.
Helena KOČOVÁ
