Názory a fakta projektového manažera Ing. Pavla POSOLDY k problematice bydlení jsem v posledních letech slyšel již několikrát. Ukazují na situaci, že v České republice na tom nejsme i ve srovnání s okolními zeměmi v Evropě špatně, ale kapitalismus vytváří mezi lidmi velké rozdíly v příjmech, a tedy omezuje možnosti zajistit si potřebnou a důstojnou střechu nad hlavou.
»Soukromý sektor nemůže uspokojit jedno z nejdůležitějších lidských práv, důstojně BYDLET, z důvodu podstaty kapitalismu – právo na bydlení ho nezajímá, cílem je zhodnocení kapitálu,« říká v úvodu našeho rozhovoru a zdůrazňuje, že podle jeho soudu je nyní povinností veřejného sektoru »vstoupit do řešení výstavby bytů a zjednat nápravu tím, že zaručí bydlení i těm, kteří jsou developerům lhostejní«.
Rok 2022 přinesl také prudký nárůst cen stavebních prací, až za nereálné ceny se prodávaly byty, rodinné domy, chaty i chalupy, do neúnosné výšky se vyšplhalo nájemné a náklady na bydlení. Dvouciferná inflace odčerpává od lidí finance jen do několika nezbytných odvětví, takže se zdá, že poslední měsíce přinášejí ve stavebnictví a v realitním trhu obrat. Mohl byste charakterizovat současný stav a k jakým změnám dochází?
Finanční krize v roce 2008 těžce zasáhla celý sektor stavebnictví, odvětví opustilo na 40 000 pracovníků a řada firem si sáhla na dno. S pozvolným návratem k normálu od roku 2012 se obor potýká s nedostatkem odborníků, a tedy růstem mezd, ale také s pozvolným růstem cen stavebních hmot odpovídajícím inflaci v řádu jednotek procent ročně. Růst cen akceleroval v posledních dvou letech, teď se zastavil, ale očekávat nějaký razantní pokles nelze. Stavebnictví je energeticky náročné – výroba cementu, maltových směsí, cihel, stavební oceli, hliníkových profilů, tabulového skla, obkladů a dlažeb, izolačních hmot – to vše spotřebuje terawatthodiny energie, a ceny energií se proti průměru posledního desetiletí znásobily. Sníženou poptávku po bytové výstavbě v privátním sektoru budou řešit stavební firmy propouštěním a první na řadě budou agenturní pracovníci a řemeslníci »na IČO«. U stavebních hmot lze očekávat jenom korekce. Z cen sice zmizí položka »inflace z leknutí«, tj. nárůst marží nepodložený cenou vstupů, ale celkově očekávám maximálně návrat na předcovidové ceny roku 2019, a to za cenu snížení mezd, které budou firmám kompenzovat zvýšené náklady na energie.
Na realitním trhu je razantní pokles zájmu o koupi chat, chalup, starších rodinných domů a pozemků mimo oblastní centra, ten, kdo prodat chce nebo musí, musí počítat s poklesem ceny někdy i v desítkách procent. Klesnou i ceny bytů z druhé ruky. Ceny nových bytů budou stagnovat, finanční krize 2008 vyčistila trh developerů, zůstaly jenom kapitálově silné firmy a ty nezlevní. V dobrých lokalitách ceny dokonce porostou, i když jenom v řádu jednotek procent. Naprosto převládá koupě za hotové bez čerpání hypotéky.
Na našem trhu chybí k uspokojení potřeb bydlení kolem 300 tisíc bytů. Jaké je srovnání ČR se sousedními zeměmi?
V rámci Evropy na tom nejsme s byty tak špatně, řekl bych, že jsme statisticky někde uprostřed. Jednoznačně jsme v čele států střední a východní Evropy, a dokonce předčíme i některé státy západní Evropy. Máme asi 4,1 milionu obydlených bytů na 10,4 milionu obyvatel a dalších asi 600 tisíc bytů máme neobydlených. Asi jedna třetina těch neobydlených jsou takzvané byty rekreační, chaty, chalupy apod. a nejméně jedna třetina neobydlených bytů je v obcích pod tisíc obyvatel. To je známka určitého vylidňování vesnic a přesunu lidí do měst. Celkem máme 400-410 obydlených bytů na tisíc obyvatel, ale v Rakousku je to 430 bytů a v Německu 450 bytů na tisíc obyvatel. Pokud bychom se tedy chtěli dostat třeba na úroveň Rakouska, tak bychom museli v krátké době postavit těch cca 300 tisíc bytů.
Všechny státy střední a východní Evropy jsou pod číslem 400, dokonce snad Bulharsko a Rumunsko mají méně než 300 bytů na tisíc obyvatel, Slovensko a Polsko 330 až 360 bytů, tedy stav cca o 10 až 15 procent horší než my.
Co se týče velikosti bytů, tak na tom také nejsme špatně, když průměrná užitná plocha českého bytu je 65 m2 a celková plocha bytu asi 80 m2. I z hlediska stáří bytů jsme na tom relativně dobře, zhruba čtyři miliony bytů byly postaveny po roce 1950. Samozřejmě se můžeme bavit o tom, do jaké míry ovlivňuje panelová výstavba kvalitu bydlení, ale to je na jinou diskusi.
Co otázka finanční dostupnosti? Jak vychází v porovnání se sousedy a Evropou?
Nelze to srovnávat. U nás v bytech s určitou formou vlastnického práva bydlí 78 procent domácností. To je na Evropu vysoké číslo. Je to dáno tím, že po roce 1990 městské bytové podniky vzhledem k regulovanému nájemnému a rychle rostoucím cenám stavebních materiálů a prací nemohly na nájemném vybrat potřebné peníze ani na běžnou údržbu, takže rozumným řešením byla masivní privatizace bytového fondu a tam, kde byla rozumná samospráva, i za rozumné peníze. Masivní privatizace bytů vedla k sociální stabilitě v následujících letech.
Co se týče finanční dostupnosti bytů, tu můžeme hodnotit, když si řekneme, co je dobrý byt, co jsou úplné vlastní náklady bydlení a že sociální a startovací byty jsou mýtus. Rozdíly jsou také v různém rozvoji v jednotlivých zemích i v jejich právních normách. Bytové družstevnictví v Česku není totéž, co bytové družstevnictví ve Vídni nebo ve Stockholmu.
Jak je v České republice dostupné sociální bydlení?
Já bych ještě k diskusi o sociálním či startovacím bydlení předeslal, že u nás nyní se slovem bydlení automaticky naskakuje slovo krize, tedy »bydlení rovná se krize«. A zda máme krizi v bydlení, to je základní otázka. Proč bydlení zmítá emocemi ve společnosti? Tady bude dobře, když se podíváme na vývoj bydlení v Čechách v průběhu více než sta let. ČR byla v době vzniku navzdory velkým průmyslovým závodům, jako byly Škodovka, ČKD a další, zemědělskou zemí a česká vesnice vypadala tak, že byly prašné silnice, studna ve dvoře a latrína na hnojišti. A elektřina široko daleko nikde.
Ani do roku 1945 se česká vesnice prakticky nezměnila, jen část už byla elektrifikována. Oceňme, že na řadě míst za první republiky byly postaveny základní školy. Ale bytový fond se za těch 20 let nerozvíjel. Ekonomika českého státu poté, co překonala poválečné krizové roky, se vrhla i na výstavbu bydlení. V roce 1950 bylo dokončeno cca 20 tisíc bytů. Stavěly se většinou cihlové nízkopodlažní domy, typicky do čtyř pater bez výtahů. Příkladem takové výstavby jsou především průmyslová centra. V roce 1960 se postavilo 50 tisíc bytů, v roce 1970 už bylo dokončeno 70 tisíc bytů a toto číslo bylo magické, 70 tisíc bytů se stavělo každoročně až do roku 1990. Rekordních 100 tisíc bytů bylo postaveno někdy v roce 1977. Tohoto tempa mohlo být dosaženo pouze díky unifikaci v panelové výstavbě.
Ještě v roce 1990 bylo dokončeno 50 tisíc bytů, ale o pět let později to bylo už jen 13 tisíc nových bytů. Nejvíce se pak postavilo v roce 2007 před finanční krizí, 42 tisíc bytů. Pokud bychom tedy uvažovali, kde vznikl ten propad 300 tisíc bytů oproti Rakousku, tak v období 30 let tržního hospodářství, když se od roku 1990 stavělo průměrně 30 tisíc bytů a bylo třeba stavět nejméně o 10 tisíc bytů ročně více.
Po roce 1990 stát vypadl ze subjektů bytové výstavby, i když podle mého názoru by měl vlastnit omezený počet bytů pro specifické profese, jako jsou vojáci, soudci, učitelé, vrcholní politici apod. Bytová výstavba tak přešla na obce, družstva a developery a soukromé stavby, když řádově polovina z počtu dokončených bytů byla v rodinných domech. Druhou polovinu tvoří developerská výstavba, obce a družstva postavily jenom minimum.
Uvedl jste vysoké procento vlastního bydlení u nás. Naopak v Německu a Rakousku je vysoké procento nájemního bydlení. Proč?
Ano, v Německu je to asi 40 procent. Je to způsobeno strukturou a výší příjmů. Mzda je v těchto státech dostatečně vysoká, aby z ní mohl být placen tržní nájem. V Německu, Rakousku, ale i ve Švédsku je také značný podíl komunálních fondů a družstev, které mají za cíl návratnost investic v dlouhodobém horizontu, což tlačí ceny bydlení dolů.
U nás je situace jiná, když porovnám zaměstnance někde na Vysočině či na Liberecku, který bere 35 tisíc hrubého a má platit tržní nájemné, a téhož zaměstnance, který podědil byt po rodičích, má byt privatizovaný v 90. letech nebo domek. Vlastnické bydlení u nás pomáhá lidem lépe žít při nízkých platech, protože pořád mají peníze na plný košík nákupu v supermarketu.
Pamatujeme dobu před desítkami let, kdy lidé dostali klíče od obecního bytu a nevisela nad nimi žádná hypotéka, platili 10-20 procent z jedné čisté mzdy celkové náklady na bydlení. Dnes zachraňuje situaci mnoha seniorů a rodin to, že si mohli za úspory a půjčky v rámci rodiny odkoupit byt, v němž bydleli od dob socialismu, a místo tržního nájemného platí jen fond oprav a energie, což jim i při nízkých důchodech garantuje slušný život. Kdyby toho nebylo, tak by skončili pod mostem. Dnes jsou nabízeny hlavně byty developerské. Obecní a družstevní mají jen malý podíl v nabídce.
Ano, obce po roce 1990 rezignovaly na výstavbu bytů a družstva byla vyhlášena téměř za ideového nepřítele. Vše z dob socialismu se mělo zlikvidovat. Převládl pravicový názor, že nejhorší hospodář je stát a obec a že vše zařídí neviditelná ruka trhu. Uvolněné místo v bytové výstavbě zaplnili developeři. Ale developeři a ta neviditelná ruka trhu nikdy nedokážou uspokojit požadavek na bydlení na úrovni 21. století, když ceny stavebních hmot jsou evropské a příjmy zaměstnanců české. Pokud vyslovíš tezi, že každý má právo na důstojné bydlení, tak jsi mainstreamem poučen, že takové právo neexistuje, stejně jako neexistuje právo na práci.
A jak to tedy řešit? K tomu si dovolím krátkou sociologickou úvahu. Jsou lidé, pro které není problém vydat 10 až 20 milionů na zajištění bydlení. Tato částka přitom nijak neovlivní kvalitu jejich života, na který jsou zvyklí. Nemusejí si na to půjčovat, nemusejí si brát hypotéku. A na opačném pólu jsou v podstatě bezdomovci a lidé v totální bytové nouzi, kteří vezmou zavděk jakýmkoliv ubytováním a stačí jim sucho, teplo a střecha nad hlavou.
Pak máme skupinu lidí, kteří mají sice stabilní práci, ale nízkopříjmovou, na hypotéky nedosáhnou a nejsou schopni platit tržní nájemné se ziskovou složkou, aniž by se nesnížila kvalita jejich života. Jsou však schopni platit nájem v obecním bytě, pokud obec hospodaří s bytovým fondem v horizontu 100 let a více, nebo také splácet družstevní podíl. A to je právě pozice pro města a obce, a také pro družstva, kde není cílem zisk. Takto začala Vídeň provádět bytovou politiku ve 30. letech minulého století.
Kolik procent bytů ve Vídni má regulovaný nájem?
Týká se to desítek procent obyvatel. Ale já nerad používám termín regulované nájemné, já raději říkám, že je to hospodaření s bytovým fondem s kladnou nulou v dlouhodobém horizontu. Pokud budeme takto s byty hospodařit, obnovovat je, rekonstruovat, modernizovat, stavět nové, tak to hospodaření bude probíhat, aniž bychom museli nějak výrazně zvyšovat nájemné. Tam jde o dlouhodobý efekt. U developerů se počítá s návratností vlastní investice do 3-5 let v případě prodeje bytů, a u nájmů 12-15 let. Proto se u nás tak málo staví developerské nájemní byty, protože lidi nemají prostředky na tak vysoké nájemné, které by splatilo developerský kapitál v horizontu do 15 let.
Když se budou stavět nájemní byty v dlouhodobém horizontu, tak se může návratnost ceny novostavby (bez ceny pozemku a bez zisku z kapitálu) stanovit na 25 až 30 let, což je morální a fyzická životnost první etapy životnosti domu. Pak po 30 letech bytový dům potřebuje zásadní rekonstrukci, ale po ní se může ten byt využít dál třikrát až čtyřikrát. To je ten stoletý výhled. A pak se s nájemným dostáváme do úplně jiných čísel.
Ale tohle u nás téměř neexistuje, je to tak?
Neexistuje to proto, že velmi málo starostů takto uvažuje. Ale v menších obcích někteří začínají chápat, že aby se obec rozvíjela, tak by bylo dobré mít vlastní obecní bytový fond.
Ivan NADBEREŽNÝ s přispěním Heleny KLUZOVÉ
